二季度商品住宅一线城市成交量环跌三成
上海易居房地产研究院7月28日发布了《2014年二季度商品住宅成交结构报告》。报告指出，二季度30城成交量虽有所上升，但总体还是呈疲软状态。同时，在价格上也出现了一个下滑。今年二季度整个成交状况低于预期，房企和购房者的入市情绪较低迷。这也是目前地方*府进行救市的一个理由。
易居研究员严跃进指出，市场降温的态势在三季度会继续延续，一方面会鞭策房企加大降价促销的力度，另一方面也会加快地方*府救市的节奏。当然，从结构上看，预计二线城市、中部城市的行情仍将保持略强的特征。
一、30个典型城市分析
(一)成交同比跌幅明显
二季度，30个典型城市商品住宅成交面积为4100万平方米，环比增长6.4%，同比减少20.2%。二季度受季节因素、看跌情绪、信贷收紧等因素的影响，成交总体疲软。这也是加快地方*府救市节奏的一个原因。
受季节因素影响，二季度成交一般都要好于一季度。比如2010年就符合这样一个规律。2011年二季度成交相对弱，和一季度出台的 新国八条 *策有关。2012年受市场回暖影响，二季度行情反弹明显。2013年一季度因 新国五条 *策而提前透支需求，导致二季度成交量相对平稳。今年二季度成交出现小幅反弹，但对比2013年同期水平仍显低迷。
(二)成交均价较一季度有所下滑
二季度，30个典型城市商品住宅成交均价为10644元/平方米，环比减少1.7%，同比增长4.2%。二季度行情疲软，很多城市的库存压力增大，进而纷纷加入了楼市降价的大*中，这促使成交均价得以下滑。
观察2012年以来的房价走势，可以认为目前的成交均价已基本见顶。预计到第三季度，该成交均价将略有下滑。
二、一二三线城市分析
(一)一线城市下滑态势最明显
二季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为667、2830和603万平方米，环比增幅分别为-1.3%、8.4%和6.3%，同比增幅分别为-30.1%、-18.1%和-17.1%。无论从环比还是同比看，一线城市成交量下滑的幅度最大。这说明在市场降温时，一线城市成交量下滑的速度更快。
(二)一线城市房价出现环比下跌
二季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交均价分别为22761、8516和7220元/平方米，环比增幅分别为-0.4%、2.6%和-11.6%，同比增幅分别为7.9%、9.5%和-4.1%。
2013年以来，一线城市房价保持了一个明显的上涨。但在今年二季度，也开始受到全国市场降温的影响。部分房企为了缓解资金压力，在价格上表现了松动的迹象。相对来说，二线城市的价格略显坚挺，这和南京、合肥、郑州等部分二线城市价格仍保持一定的强势有关。三线城市在一季度返乡置业需求较旺盛，房价有所上涨。但到了二季度，受市场行情影响，上涨的态势难以维持。另外，去年以来一直增长的高库存态势也影响了今年的销售，进而使得房价出现同比下滑。
三、东中西部城市分析
(一)中部相对坚挺，东西部降温最明显
二季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为1880、1280和939万平方米，环比增幅分别为-0.9%、30.3%和-3.6%，同比增幅分别为-25.4%、-6.0%和-25.2%。
从同比增幅能看出，东西部的同比增幅下滑最明显，而中部地区则相对要小。东西部城市成交量的下滑，和此类城市楼盘降价带来的观望情绪、去年基期值较高等因素有关联。中部地区二季度受部分重点城市成交较好的影响，总体上行情要比东西部城市坚挺。
(二)东部城市房价出现环比下跌
二季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交均价分别为14531、7457和7205元/平方米，环比增幅分别为-2.3%、2.5%和10.1%，同比增幅分别为4.6%、6.5%和14.1%。
东部城市行情低迷，进而使得房价出现了环比下跌。而中西部则保持一定的价格上涨。从同比值看，西部地区在去年二季度房价略显低迷，导致今年二季度的同比增幅较明显，增幅超过了东中部城市。
四、户型分析
本报告综合考虑各城市户型划分的特殊性，原则上将商品住宅按面积段划分为四个等级：90平方米以下为小户型、90-140平方米为中小户型、140-200平方米为中大户型、200平方米以上为大户型。由于各地统计标准不一样，因此有个别城市的划分标准进行了适当调整。
(一)中小户型成交环比增幅相对小
二季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为1298、1925、572和305万平方米，环比增幅分别为11.8%、3.4%、4.6%和7.0%，同比增幅分别为-14.1%、-27.9%、0.4%和-21.1%。四类户型成交虽然都出现了环比正增长，但从增幅看，中小户型偏小。
从同比值看，小户型和中小户型的成交出现了较大的同比下滑。由于去年同期成交量得到较好的释放，因此在今年市场降温下，波幅比较明显。而体现为改善型需求的中大户型成交，其增幅变化并不大。大户型出现较大的同比下滑，和推盘量的大小有一定的关联。
(二)大户型房价相对坚挺
二季度，小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交均价分别为9334、9236、12279和22039元/平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.4%、-3.2%和0.0%，同比增幅分别为-1.7%、8.2%、-1.9%和4.1%。四类户型中，小户型和中大户型房价下跌较明显。而大户型并没有出现价格的下跌，说明房价相对坚挺，这和部分城市降低高端物业的预售门槛是有关联的。
五、三季度市场将继续降温
二季度30城成交量虽有所上升，但总体还是呈疲软状态。同时，在价格上也出现了一个下滑。今年二季度整个成交状况低于预期，房企和购房者的入市情绪较低迷。这也是目前地方*府进行救市的一个理由。
市场降温的态势在三季度会继续延续，一方面会鞭策房企加大降价促销的力度，另一方面也会加快地方*府救市的节奏。当然，从结构上看，预计二线城市、中部城市的行情仍将保持略强的特征。
附注：
30个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、沈阳、济南、南京、杭州、福州、海口、长春、太原、郑州、合肥、武汉、南昌、成都、西安、兰州、西宁、南宁、烟台、连云港、徐州、泉州、东莞、惠州、三亚、洛阳、九江。其中，一线城市4个、二线城市17个、三线城市9个；东部城市17个、中部城市8个、西部城市5个。eju